Il Progetto Edilizio è l’insieme delle operazioni propedeutiche e necessarie che sono finalizzate alla realizzazione di un edificio.
Il riferimento è all’esecuzione dei lavori per la realizzazione di un’opera pubblica che distingue la progettazione in tre step successivi prima di arrivare all’approvazione del progetto e quindi alla sua cantierabilità, (D. Lgs. 18 aprile 2016 n. 50 – articolo 23) Codice degli Appalti.
Per analogia anche i lavori di tipo privato, come la costruzione di una casa, in realtà, anche se con step meno ufficiali, seguono la medesima procedura.
Vediamo per sommi capi quali sono le tre fasi principali.
Fase 1) Progetto di Fattibilità tecnica ed economica (preliminare o di massima)
La prima fase è quella che si occupa di definire preliminarmente lo studio delle tipologie edilizie, cioè l’impronta estetica, i volumi da realizzare, le superfici impegnare e le altezze che ne derivano, facendo riferimento ai requisiti urbanistici vigenti nel Comune di realizzazione dell’opera. Di massima, di larga massima, è già possibile avere una stima dei costi e quindi la spesa da impegnare.
Questa prima fase è anche necessaria per lo svolgimento delle indagini geologiche, idrogeologiche e geotecniche, sismiche, paesaggistiche ed urbanistiche, eventuale verifica preventiva di interesse archeologico, studi preliminari di impatto ambientale e la redazione di elaborato cartografico con le aree impegnate riportanti pure eventuali fasce di rispetto e le misure di salvaguardia da adottare.
Lo studio preliminare deve contenere altresì eventuali diagnosi energetiche dell’opera in progetto, in relazione al contenimento dei consumi energetici e le eventuali misure di produzione e recupero di energia con riferimento all’impatto sul piano economico-finanziario dell’opera con l’indicazione delle caratteristiche prestazionali, le specifiche funzionali, le esigenze di compensazioni e di mitigazione dell’impatto ambientale, nonché i limiti di spesa. In questa fase quindi la si individua anche la fattibilità tecnica ed economica, tra le soluzioni derivanti dallo studio la scelta è quella che assicura il miglior rapporto tra i costi occorrenti e i futuri benefici per la collettività, in funzione delle distinte esigenze da soddisfare e alle performance da dotare.
Fase 2) Progetto Definitivo (architettonico)
In questa fase il progetto finale viene inviato al Comune per le approvazioni di competenza dal punto di vista urbanistico e nel rispetto del regolamento edilizio e il rilascio del Permesso di costruire. La stesura del progetto finale costituisce il progetto “ufficiale” che dovrà essere puntualmente eseguito. Le eventuali modifiche dovranno essere giustificate e approvate con ulteriori progetto chiamato di “variante”.
La progettazione definitiva ha il compito di individuare pienamente i lavori da compiere, nel pieno e rigoroso rispetto delle esigenze, di tutti i criteri e vincoli nonché degli indirizzi e delle indicazioni stabilite dalla committenza. Il progetto definitivo al suo interno include ogni elemento utile perché siano correttamente rilasciate le autorizzazioni e le prescritte approvazioni, oltre alla quantificazione del quadro economico e del cronoprogramma dei lavori. In genere l’importo di spesa dell’intervento dei lavori è ottenuto con l’ausilio di un prezziario, o elenco dei prezzi, editi dalle Regioni e/o dalle Province Autonome competenti per territorio.
Fase 3) Progetto Esecutivo (cantierabile)
La fase finale dell’iter progettuale è il Progetto esecutivo, in esso vi sono contenuti i particolari costruttivi o di dettaglio. Sono indicati e graficamente esposti tutti gli elementi strutturali, quali fondazioni, travi, pilastri, solai, dimensionati e con indicate le armature metalliche, e dunque l’organizzazione e le fasi operative del cantiere. Il progetto esecutivo deve necessariamente pronto prima dell’inizio effettivo dei lavori e deve essere depositato e ricevere le approvazioni dei dipartimenti regionali competenti (ex Genio Civile).
Chiaramente il progetto esecutivo e quindi la sua cantierabilità dovrà essere redatto in conformità dimensionale con il progetto definitivo, e completa in modo ultimo il quadro economico con tutti i lavori da realizzare, facilitati dal dettaglio esecutivo e il costo economico conseguente, il cronoprogramma dovrà essere congruente con quello approvato in sede di progetto definitivo. Insomma il progetto esecutivo dovrà essere sviluppato con livello di definizione tale che ogni elemento o lavorazione sia identificata in forma, tipologia, qualità, dimensione e prezzo. Il progetto esecutivo deve essere anche accompagnato dal Piano di manutenzione dell’opera in relazione al suo ciclo di vita.
Fase 4) Progetto AS BUILT (rilievo finale del come costruito)
Questa fase non è propriamente prevista dal Codice dei Contratti ma moto utile in quanto fornisce tutti gli elaborati di ciò che è stato effettivamente realizzato e quindi che tengono conto delle eventuali varianti in coro d’opera. In particolare i disegni, che sono anche contabili, sono importanti per gli impianti realizzati che costituiranno l’archivio dell’opera dal quale il Committente si servirà nel caso di futuri interventi di manutenzione o di emergenza.