Ecco quali sono i criteri che adottano i periti, per eseguire una stima immobiliare
Per stima immobiliare si intende la procedura che un perito mette in atto per identificare il valore di mercato di un immobile dal punto di vista commerciale.
La stima può essere richiesta nei casi di compravendita o nel caso di una ricerca di mercato sulla zona ove è ubicato un immobile o un bene posto sul mercato, considerando fattori dell’intorno come la presenza di scuole, servizi pubblici, negozi ecc.
Stima a valore di mercato.
E’ la stima eseguita da un perito esperto in un determinato tempo in base a dati rilevati dal mercato, e non sulle quotazioni immobiliari,in quella data.
Il valore di mercato è quello più probabile per far si che un immobile sia effettivamente oggetto di compravendita.
L’importo che il perito, esperto e qualificato, stima è dunque il prezzo che un compratore è disposto a spendere per avere quel determinato bene in quella precisa data.
La data riveste un ruolo importante in quanto le condizioni dei mercati possono variare con il trascorrere del tempo, così come i prezzi.
Stima a valore di costo.
La stima di un immobile a valore di costo è una stima caratterizzata da più stime.
Ad esempio la stima a valore di costo è la somma della stima a valore di mercato di un terreno con la destinazione d’uso corrente e la stima del costo lordo (di sostituzione o di ricostruzione) dell’edificio su di esso insistente.
Il costo dell’edificio insistente sul terreno può essere di due tipi, di ricostruzione e di sostituzione.
Il costo di ricostruzione è formato dalla sommatoria di tutti i costi necessari per costruire un immobile esattamente uguale, in tutto e per tutto, a quello di stima, a prezzi correnti desumibili da prezziari ufficiali.
Il costo di sostituzione, o di rimpiazzo, è quello con il quale si intende la sommatoria di tutti i costi per la costruzione un fabbricato equivalente a quello di stima per utilità, e funzioni ma con materiali, tecnologie e metodi di costruzione all’attualità.
Stima a valore di trasformazione.
La stima a valore di trasformazione è generalmente impiegato per la stima di aree suscettibili ad essere edificate oppure per immobili la cui destinazione d’uso può essere trasformata, oppure nel recupero edilizio e urbano, o può essere la demolizione e ricostruzione di una struttura esistente.
Il criterio di stima consiste nella valutazione di un bene suscettibile di trasformazione, per mezzo della differenza del il valore di mercato assunto dal bene trasformato ed il suo costo di trasformazione.
Stima a valore complementare.
Il valore complementare è dato dalla differenza di valore, a prezzi di mercato, di un complesso di beni e il valore del medesimo complesso di beni decurtato dal valore della parte oggetto di valutazione.
Stima a valore sostituzione.
Il valore di sostituzione di un bene è pari al costo di un bene diverso quando i due beni sono sostituiti per altre finalità.
In altre parole il criterio di stima fa riferimento al principio di sostituzione per il quale un determinato bene sostituto di un altro bene a determinati fini può assumere il medesimo valore.